Lorsque l’on décide d’acquérir un bien immobilier pour en faire du locatif, il faut faire attention et ne pas négliger tous les aspects financiers que cela va engendrer. En effet beaucoup d’investisseurs immobiliers ne s’en rendent pas compte et se retrouvent obligés de revendre leur bien, car ils leur génèrent trop d’effort d’épargne pas mois.
Un investissement immobilier pour être viable, doit permettre aux propriétaires de ne pas avoir à dégager trop d’argent de leur poche par mois. L’idéal serait même que l’investissement permette une opération blanche (opération qui se finance elle-même en payant les charges : le crédit, les impôts, les assurances…), et encore mieux que l’investissement dégage du cash-flow (qu’il reste de l’argent après avoir tous payés).
Pour savoir si une opération est viable, si on se retrouve à investir dans un bien intéressant, il y a un calcul rapide à faire : LE TAUX DE RENTABILITE.
Définition du taux de rentabilité
Mais avant d’aller plus loin, qu’est-ce que la rentabilité ? La rentabilité est la capacité d’un investissement à procurer un bénéfice, plus le taux de rentabilité est élevé, plus l’investissement sera intéressant et pourra potentiellement générer du cash-flow.
Pourquoi le calculer
Savoir calculer et interpréter son taux de rentabilité, nous permettent de mesurer l’intérêt d’acheter ou non un bien immobilier pour le mettre en location.
Il permet d’un simple calcul rapide, de nous dire si on peut éventuellement se projeter sur l’achat d’un bien et la capacité qu’il aura à dégager de la perte ou du bénéfice.
Comment calculer le taux de rentabilité et savoir bien l’interpréter
Il y a différents calculs possibles :
1-Le plus courant, le taux de rentabilité brut :
Il permet avec un simple calcul rapide de faire une première sélection et de trier les biens qui ne sont pas rentables et qui pourraient nous faire perdre de l’argent.
2-Ensuite selon le choix du mode d’exploitation de location, il y a le taux de rentabilité net :
Ce calcul est intéressant dans le cas où l’on déciderait de comparer plusieurs projets différents. En effet si on fait de la location nue classique ou si on fait de la colocation ou du AIR BNB, les charges de gestion seront différentes car dans le deuxième et le troisième cas, en général une conciergerie sera mise en place et ça impactera énormément la rentabilité, la rentabilité brute sera très élevé, mais ce mode d’exploitation occasionnera aussi des charges complémentaires conséquentes qu’il ne faudra pas négliger, car le taux de rentabilité net final pourra être moins intéressant.
3-Et le dernier calcul, le taux de rentabilité net après impôts :
Celui-ci permet d’avoir un regard critique sur le choix du mode d’imposition (nom propre, en société, en nu, en meublé…). La fiscalité est « LA BETE NOIRE » de tout investisseur immobilier, en cas de mauvais choix vous pouvez perdre énormément d’argent.
Ce calcul est le plus intéressant de tous car il est le plus proche de la réalité finale.
4-Element important à ne pas négliger LA PLUS-VALUE :
De plus il y a un autre critère à prendre en compte dans la rentabilité, qui est plus compliqué à calculer, mais qu’il ne faut pas négliger : c’est la plus-value (c’est la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente). En effet certaines acquisitions auront peut-être des taux de rentabilité moyens, mais avec une forte plus-value et en cas de revente ces biens seront extrêmement intéressants.
Ces taux de rentabilité sont des indicateurs pour trier rapidement les biens, il faut savoir les analyser et les convertir en EUROS afin d’avoir une idée plus précise du résultat final.