Le différé de remboursement – L’outil à ne pas sous-estimer

Le différé de remboursement peu connu, pas mis en avant par les banques, il est pourtant le secret de beaucoup d’investisseurs immobiliers.

Le différé de remboursement, mais qu’est-ce que c’est ?

Dans un prêt dit classique on commence à rembourser le crédit dès le déblocage du prêt. Tandis qu’un prêt avec différé de remboursement, c’est le fait de commencer à rembourser le crédit avec un délai, on reporte les mensualités du crédit, c’est-à-dire que l’on obtient le déblocage du prêt et on commencera à le rembourser que dans 6 mois, 1 an, 2 ans, selon la durée négociée avec la banque.

On peut le traduire simplement : Acheter maintenant et rembourser dans plusieurs mois !

Différé de remboursement : partiel ou total

Il existe 2 types de différé :

• Le différé partiel, dès le déblocage du montant du prêt, on commencera à rembourser la partie INTERETS du crédit seulement et la partie CAPITAL sera elle remboursée qu’à la date prévue avec la banque ou avant si on souhaite commencer à rembourser en anticipation.

• Le différé total, dès le déblocage du montant du prêt on ne remboursera rien, ni le capital, ni les intérêts, on commencera à rembourser la totalité du crédit qu’à la date prévue avec la banque ou avant si on souhaite commencer à rembourser en anticipation.

Attention toutefois si vous avez une assurance emprunteur, elle sera due dès le début du déblocage des fonds, sans différé, car la banque voudra avoir la sécurité que vous soyez assuré s’il vous arrivait quelque chose.

Conditions d’obtention

Obtenir un différé partiel ou total auprès des banques n’est pas systématique, il faudra argumenter et bien argumenter pour que les banques vous l’autorisent.

Les banques sont plus sensibles à l’accorder lorsque c’est pour faire des travaux pour du locatif, en disant que les travaux permettront de mieux louer, de louer plus cher, d’avoir de meilleurs locataires….

Les banques savent aussi que ce sont les locataires qui aident à payer le crédit, ils accordent un délai pour pouvoir faire les travaux le temps de la mise en place des locataires.

Mais même si vous n’avez pas besoin de faire des travaux, vous pourrez présenter des devis de travaux fictifs, ou dire que vous allez faire des travaux vous-même et que c’est pour cette raison que vous avez besoin d’un délai pour rembourser le crédit.

Surtout il ne faudra jamais dire que c’est pour se créer de la trésorerie, ou pour récupérer son apport.

En général la durée de différé partiel ou total peut aller jusqu’à 36 mois maximum, soit 3 ans.

Vous imaginez la somme obtenue au bout de 36 mois, si en plus vous n’avez pas eu besoin de faire des travaux et que vous ayez pu louer directement.

36 mois de loyers sans avoir à rembourser le crédit.

Mais quels sont les avantages du différé de remboursement

Gagner du temps

• Il permet de laisser du temps, afin de vendre sa maison principale ou un autre bien et ne pas avoir 2 crédits à rembourser en même temps

• Il permet de pouvoir faire des travaux dans un bien destiné à la location. Le temps des travaux on ne peut pas louer et donc on ne peut pas percevoir de loyer, afin d’éviter d’avoir à rembourser le prêt personnellement, on va demander un délai pour rembourser le crédit le temps d’effectuer les travaux et de mettre un locataire en place.

Gagner de l’argent

• Il permet de pouvoir commencer à louer son bien, sans avoir à rembourser le crédit.  On touche les loyers mais on ne rembourse pas encore ou peu le crédit et de ce fait on se créer de la trésorerie en cas de coup dur ou de mauvaise surprise. Prenons l’exemple d’un appartement loué 700€, on considère 100€ de charges mensuelles (l’assurance PNO, la taxe foncière, l’assurance emprunteur, le comptable, les charges d’entretiens…), ce qui donne : (700€ de loyers -100€ de charges) x 36 mois = 21 600€ de trésorerie économisée en décalant le remboursement du crédit à 36 mois.

• Il permet aussi de venir gommer l’apport qui a dû être mis au départ pour pouvoir acheter le bien. Au vu de la conjoncture actuelle, il est quasiment obligatoire lorsque l’on fait une demande de prêt, de devoir mettre un apport conséquent, le fait de commencer à encaisser des loyers et de ne pas avoir à payer de crédit peut permette de récupérer l’apport initialement engagé. L’apport est aujourd’hui une condition dure à négocier voir impossible, tandis que le différé de remboursement se négocie plus facilement.

Investir davantage

• Il permet aussi d’accumuler de la trésorerie et d’utiliser cette somme pour financer d’autres projets.

• Il permet pour certains investisseurs d’être rentier et d’en vivre en cumulant plusieurs projets.